REGLES D’URBANISME
POS et PLU :
Le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU) sont les documents de référence qui fixent sur le territoire de la commune les dispositions d'urbanisme participant au cadre de vie de ses habitants.
Ils traduisent la volonté de la commune en matière d'aménagement et respecte les prérogatives et les recommandations des autres acteurs influant sur la vie locale : Etat, Région, Département, Organismes consulaires, etc. Le POS ou le PLU sont composés d'éléments graphiques et de pièces écrites.
Ainsi, chaque terrain ou bâtiment de l'ensemble de la ville est situé dans une zone du POS ou du PLU : à cette zone correspond un règlement fixant les principes d'utilisation du sol. Le POS ou le PLU distingue, à travers un découpage, les zones urbaines (quartiers déjà construits ou voués à être densifiés) et les zones naturelles (espaces peu ou pas construits dont la vocation d'espace naturel doit être maintenue).
IMPORTANT : Avant d’élaborer votre projet vous devez vous rendre en mairie pour consulter le règlement du POS ou du PLU applicable sur votre terrain.
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NOUVEAU PERMIS:
ATTENTION: la réforme du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme est entrée en vigueur au 1er octobre 2007. L’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire constitue le premier acte de cette réforme.
Les Fondamentaux de la réforme :
Les éléments essentiels de la réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme sont les suivants.
Des procédures regroupées.
Face à la multiplication des régimes d’autorisation ou de déclaration dans le code de l’urbanisme, le décret a pour effet de fusionner les 11 autorisations et 5 régimes de déclarations existants en 3 permis et une déclaration préalable :
permis de construire,
permis d’aménager,
permis de démolir.
Des champs d’application plus précis : la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration sera fixée de façon exhaustive.
Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande.
Un "délai de base" est fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. De plus, le décret précisera de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.
Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes.
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments deviennent déclaratifs, et le service instructeur n’a pas à assurer de vérification préalable. Lors de l’achèvement des travaux, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux.
Dans quel cas faut-il demander un permis de construire, un permis d’aménager ou faire une déclaration préalable ?
Construction nouvelle :
L’édification d’une construction nouvelle est par principe soumise à un permis de construire.
Toutefois, les constructions de petites tailles sont soumises à une simple déclaration préalable.
Les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité.
Travaux exécutés sur une construction existante :
Les travaux exécutés sur une construction existante sont en principe dispensés de formalité.
Toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis de construire.
D’autres travaux sont soumis à simple déclaration préalable.
Aménagements :
Les aménagements sont en principe dispensés de formalité.
Toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis d’aménager.
D’autres aménagements sont soumis à simple déclaration préalable.
Veuillez consulter le site du Ministère :
www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr
Les travaux réalisés sans autorisation vous exposent à une procédure d'infraction.
Les mairies réceptionnent les demandes et les transmettent, pour instruction, au service urbanisme de la subdivision de la DDE de Coulommiers (15Bis av Strasbourg 77120 COULOMMIERS 01 64 20 71 71) sauf la commune du Plessis-Feu-Aussous (qui instruit en interne ses dossiers).
L’instruction comporte trois phases :
1) - vérification la compatibilité du projet avec les dispositions d’urbanisme en vigueur,
2) - Consultation les services ou administrations concernées (architecte des Bâtiments de France, service gestionnaire de voirie, service de sécurité,
3) - établissement d’un projet de décision transmis au maire de la commune pour signature.
Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie, destinées à faire courir le délai de recours contentieux. Le bénéficiaire du permis de construire est tenu d'afficher le permis sur le terrain dès qu'il le reçoit et pendant toute la durée des travaux. Le permis de construire est affiché à la mairie pendant deux mois et le dossier y est consultable.
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Attention :
Il existe un délai de recours des tiers (préfet, voisins …) de 2 mois, après la date d’affichage sur le lieu des travaux, il est donc préférable d’attendre avant de débuter les travaux (le constat par huissier peut être utile, car il faudra prouver cette durée en cas de difficulté).
Votre autorisation stipulera aussi la fiscalité applicable, notamment la taxe locale d’équipement.18 mois après la délivrance de votre permis, les services fiscaux exigeront le paiement de la moitié de la somme. L’autre moitié étant due 36 mois après la date d’autorisation.
L’achèvement de vos travaux doit également être déclaré. Vous recevrez dans les trois mois un certificat de conformité.
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Risques encourus en cas d’infraction :
Prenez garde aux risques encourus en cas d'infraction à la réglementation. Pour toute exécution de travaux, utilisation même mineure ou modification du sol, renseignez vous préalablement auprès de votre mairie.
En cas d’infraction :
Les agents assermentés de la mairie, de la direction départementale de l'équipement ou les gendarmes procèdent, en ou hors votre présence, à un contrôle des travaux (Art L. 460-1 du Code de l'Urbanisme).
Quiconque aura mis obstacle à l'exercice du droit de visite prévu à l'article L 460-1 du Code de l'Urbanisme sera puni d'une amende de 3 811 €. En outre, un emprisonnement de un mois pourra être prononcé (Art L 480-12 du Code de l'Urbanisme).
Il est constaté que vous effectuez des travaux sans avoir obtenu au préalable une autorisation d’urbanisme ou que vous construisez sans respecter cette autorisation : il s'agit d'un délit prévu et réprimé par les codes de l'Urbanisme et de Procédure Pénale.
Un procès-verbal d'infraction est donc dressé à votre encontre, vous est notifié (il est impératif d'arrêter les travaux)
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En cas de litige :
En cas de refus de permis, vous avez la possibilité d'effectuer soit un recours administratif, soit un recours contentieux (devant la justice). Vous êtes demandeur du permis. Il s'agit d'un recours administratif qui a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative illégale. Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision.
Une simple lettre comportant les références du dossier suffit.
Le recours administratif peut être effectué:
- auprès de l'autorité qui a pris la décision (maire, préfet); c'est un recours gracieux,
- auprès de l'autorité détenant un pouvoir hiérarchique sur l'auteur de la décision lorsque celle-ci est prise au nom de l'Etat (préfet, ministre); c'est un recours hiérarchique.
Vous pouvez aussi effectuer un recours contentieux.
Il doit être effectué auprès du Président du Tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la décision. Il peut être assorti d'une demande de sursis à exécution de la décision pour que les effets de celle-ci soient suspendus (jusqu'à ce que le juge ait statué).
Vous êtes un tiers à l'égard du projet. Vous pouvez effectuer un recours contentieux. Sachez que le permis de construire est délivré "sous réserve des droits des tiers". Cela signifie que la défense de vos droits à l'égard du projet se fait:
- soit par un accord amiable avec le constructeur,
- soit devant le tribunal civil seul compétent en ce domaine.
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Délais :
Les délais d’instruction réglementaires varient de deux à cinq mois. Ceux-ci sont souvent allongés dans la mesure où près de 50 % des dossiers sont incomplets.
Chaque dossier étant particulier, et pour connaître en fonction de la nature des travaux envisagés, la procédure à utiliser, il convient préalablement à son dépôt de vous renseigner auprès de votre mairie.
L'autorisation de construire est valable 2 ans.
Vous pouvez demander la prorogation de votre permis deux mois au moins avant l'expiration de son délai de validité. Faites votre demande de prorogation de permis à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. La validité du permis peut être prolongée d'un an à compter de la décision. Adressez-vous à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée de l'accord du futur bénéficiaire (elle ne peut être renouvelée).
Si des travaux n’étaient pas entrepris durant ce délai ou si des travaux étaient interrompus durant une période supérieure à un an, votre permis de construire.
Pour les déclarations de travaux et les permis de démolir : vous bénéficiez respectivement de deux ans et cinq ans pour débuter vos toutefois de pouvoir proroger.
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Le cadastre :
Tout particulier peut obtenir des informations concernant :
• Les renseignements d'alignement
• La section cadastrale
• Le numéro de parcelle
• Les coordonnées du propriétaire
• La superficie du terrain
Tout particulier peut obtenir les documents suivants:
• Un extrait de la matrice cadastrale
• Un certificat de numérotage
• Un certificat d'alignement
Contact : Centre des Impôts Foncier – Cadastre
24 r Marcel Clavier 77120 COULOMMIERS
01 64 75 89 51
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Le C.A.U.E. :
Le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) a un rôle d'information, de sensibilisation et de formation en matière d'architecture, d'urbanisme et d'environnement. Le CAUE est un organisme d'information, de formation et de conseil, créé pour promouvoir la qualité de l'architecture, de l'urbanisme, du paysage et de l'environnement dans chaque département.
Le CAUE est une association professionnelle sans but lucratif dont le statut est défini par la loi sur l'architecture de 1977.
Sans tutelle ni intérêt dans la maîtrise d'oeuvre, il offre des services indépendants et gratuits et notamment aux particuliers.
Le CAUE est une équipe de professionnels de terrain - architectes, urbanistes, paysagistes, écologue, forestier, spécialistes de la communication - ouverts au dialogue et proches des réalités locales.
Le financement du fonctionnement du CAUE est assuré pour l'essentiel par une taxe départementale sur les permis de construire que vote le Conseil Général.
Contact : CAUE 77
27, place du Marché 77120 COULOMMIERS
(01) 64 03 30 62
caue77@wanadoo.fr
